Ich habe eine Immobilie geerbt – was nun?

Tatsächlich erhält fast jeder zweite Erbe in Deutschland eine Immobilie.

Von Lisbeth Jentz

Ist eine Erbschaft wertvoll oder nicht? Das Zünglein an der Waage ist dabei oft das vererbte Eigenheim, welches dies entscheidet. Wer eine Immobilie (Haus, Wohnung, Gewerbe) erbt, kann sich also theoretisch freuen. Natürlich spielen die Umstände eine große Rolle, sodass das Erbe praktisch oft mit der Trauer um einen geliebten Menschen einher geht. Dazu kommen eine Menge ungeklärter Fragen und bürokratischer Aufwand. Folgende Fragen können Sie sich stellen, wenn Sie Erbe einer Immobilie sind.

Was ist mit einem Testament?

Der Erbprozess wird erheblich vereinfacht, wenn es ein Testament gibt. Grund dafür ist einfach die Tatsache, dass bereits viele Fragen für den Vererbenden im Voraus beantwortet sind. Vielleicht wurde dem Ehepartner ein lebenslanges Wohnrecht zugesprochen oder es wurde ein Alleinerbe für die Immobilie festgelegt. Viele Bedingungen können an das Erbe geknüpft sein.

In der Regel gibt es zur Festlegung zwei Arten. Entweder kann es bei einem Notar aufgesetzt oder aber handschriftlich verfasst und unterschrieben werden. Rechtssicher ist meist die erstere Variante. Denn Forderungen, die der Verstorbene ohne rechtliche Beratung notiert hat, vor Gericht schwer haltbar. So kann eine Immobilie beispielsweise nicht immer vollständig an einen Alleinerben vererbt werden. Oft gibt es weitere Erben, denen eingesetzlicher Pflichtteil zusteht. Dieser muss dann durch die restlichen Vermögenswerte im Erbe abgedeckt werden.

Bin ich alleiniger Erbe oder Teil einer Erbengemeinschaft?

Es entscheidet die gesetzliche Erbfolge darüber, wem ein Teil der Immobilie zusteht. Vorausgesetzt, es gibt kein Testament. Kinder und Enkelkinder sind in diesem Fall die Erben ersten Grades, denen in jedem Fall ein Pflichtteil zusteht. Mit mindestens einem Viertel wird zudem der Ehepartner berücksichtigt. Gibt es keinen Erben ersten Grades, werden die der zweiten und dritten Ordnung berücksichtigt. Alleinerbe sind Sie also dann, wenn sie das Einzige Kind Ihres verstorbenen Elternteils sein und keine Kinder haben.

Selten ist dies jedoch der Fall. Wen dem nun nicht so ist, wird eine Erbengemeinschaft gebildet. Diese stellt eine juristische Person dar, die Entscheidungen zum Erbe gemeinsam treffen muss. Es kann also nicht ein Erbe entscheiden, seinen Anteil der Immobilie zu verkaufen, während ein anderer seinen Anteil behält. Hierzu muss ein Aufhebungsvertrag aufgesetzt werden, in dem genau festgehalten wird, wem welcher Teil des Erbes zusteht.

Wird eine Erbschaftssteuer fällig?

Pauschal lässt sich diese Frage leider nicht beantworten. Es hängt davon ab, wie viel die Immobilie wert ist, in welchem Verwandtschaftsverhältnis Sie zum Erblasser stehen und wie die Immobilie genutzt wird. Für Kinder und Stiefkinder gilt ein Steuerfreibetrag in Höhe von 400.000 EUR. Ist die Immobilie weniger Wert, fällt also keine Erbschaftssteuer an.

Erben Sie von Ihren Großeltern, so liegt der Freibetrag in diesem Fall nur noch bei 200.000 EUR. Da sich das Finanzamt orientiert sich bei der Schätzung lediglich am örtlichen Preisspiegel, lohnt sich oft eine unabhängige Bewertung der Immobilie durch einen Immobilienexperten, wie zum Beispiel einen Makler.

Sollten Sie vor dem Tod des Elternteils oder Ehepartners die Immobilie geerbt haben, so wird im Übrigen keine Erbschaftssteuer fällig. Wenn Sie bereits in der Immobilie wohnen oder unmittelbar nach dem Erbantritt einziehen und mindestens zehn Jahre in der Immobilie wohnen bleiben, so fällt keine Erbschaftssteuer an.

Will ich selbst einziehen, oder die Immobilie verkaufen oder vermieten?

Eine wichtige Frage, die mit einer geerbten Immobilie auftaucht ist, was grundsätzlich damit geschehen soll. Pauschal ist es meist schwer einzuschätzen, ob ein Verkauf oder die Vermietung sich im optimalen Fall anbieten. Ebenso ist es nicht leicht zu entscheiden, ob die Erben selbst selbst in der Immobilie wohnen wollen. In jedem Fall sollten Sie sich Zeit nehmen und sich ausgiebig mit der Situation auseinandersetzen. Greifen Sie im Idealfall auf die Unterstützung eines Experten zurück.

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